美国哥伦比亚大学所在城市治安怎样

哥伦比亚大学（Columbia University），简称哥大，位于纽约曼哈顿中央公园Center Park北侧(W114 Street以北)，晨边高地Morningside Height。

和纽约大学一样，是一所典型的位于繁华都市中的顶级名校，与耶鲁、普林斯顿等同属“藤校”。

在校生33,413人（统计至2019年秋季），教师4370人，师生总人数37,783（统计至2019年秋季，来源：WIKI-2019），虽然规模不及同在曼哈顿的纽约大学NYU（师生规模53,365人），仍然是常春藤名校中规模非常大的学府。

哥伦比亚大学大部分本科生和研究生在位于纽约市晨边高地的主校区学习，主校区占地超过六个街区，32英亩。

哥伦比亚大学在晨边高地拥有7,800套公寓，用来提供给教职工以及研究生们居住；另外几乎所有的二十余个本科生公寓（包括起初即设计为学生公寓的建筑以及后来改作学生公寓的建筑）都位于校园附近或晨边高地地区。

即便如此，仍然无法满足大量的学生居住的需求。

哥大的Offer里有这样文字“Columbia University housing is extremely limited.”哥大的学生宿舍是极为紧张的。

因此即便是租金达到$1,200/月/人的多人宿舍，也是非常紧缺的，学校对学生申请采取抽签的方式来分配宿舍，中签率低！

因此，大量本科生和硕士研究生仍然需要在校外居住，除了学校宿舍的费用较高，设施陈旧外，而且还需要入学前提前申请，而中签率实在不高，因此，前往哥大深造的学生很有必要提前了解和准备哥大周边的居住环境。

虽说哥大位于纽约曼哈顿的上西区，是非常时尚繁华的都市区，但哥大以北的区域就是治安不理想、不安全区域，所以传统上，学生较为集中的居住区域都会位于南面的上西区，甚至隔河相望的新泽西Fort Lee,乃至纽约的皇后区Queens。

考虑到安全因素，在哥大校园或周边区域居住，都会建议晚间不要单独出行或回家。谈到不安全的区域，东北的哈莱姆Harlem和东哈莱姆East Harlem建议避开。

哥大2019年秋季入学申请宿舍的租金价格和条件如下：

大部分同学应该会选择2-3 Bedroom Apartment Share, 每个人有独立卧室，共用厨房、卫生间和客厅，租金平均$1,200／月。

因此，如果条件允许，考虑到上东区和上西区安全和社区环境优越的区域，以及2020年疫情原因导致的曼哈顿房价下行，完全可以在考虑购买一处公寓自己居住，待学业完成后，作为工作过渡期的居所，之后再出售。

下文中我们会详细地说明上西区以及周边市场的相关数据，并计算租房与购房的相关成本对比。

哥伦比亚大学（上西区哥大校区周边，邮编Zip Code：10027）的居住特点（房产市场），我们可以通过以下数据来了解：

1) 10027区域家庭住房：10%自有，90%租房；

说明哥大周边的基本都是租赁房屋，市场也同属租赁市场，但考虑哥大北部和东部因为安全的问题，需要规避，因此，在校外选择租房时，要考虑有方便的通勤，也就是校园巴士或者地铁可以覆盖的社区；

2) 10027人口年龄结构：中位数33岁；

3) 大学本科学历比例：48%；

4) 迁入10027年代中位数：2002年；

5) 家庭年收入中位数：36,447美元；

该收入低于于美国家庭年收入中位数$68,703(2019)，以及纽约州家庭年收入中位数$68,486(2019),低于纽约市的$63,998(2019),主要原因是基于该区域内学生数量大，拉低了收入水平；其次，中央公园以北的上东区和上西区已经脱离了传统意义上的富人区范围，紧邻Bronx，因此我们也不断提示，在选择居住范围时注意安全区域；

6) 10027房产建造年代中位数：1939年；

相比整个Manhattan，1939年的房屋建造年份中位数并不显得很久远，因为在上西区、上东区、中城等区域，基本都是如此，10027毗邻的上西区部分区域（10025）建造年份中位数位1943，基本属于同一个时期。

因此，在选择居住的房产时，我们需要清晰的了解，哥大周边很少会出现新的物业，如果需要新物业，可以向曼哈顿更向南的区域，例如中城，以及中城和上西区接壤的区域去选择，当然，新物业意味着更高的价位。

Upper West Side曼哈顿上西区近10年房屋价值走势：

2020.12上西区房屋价值均值：124.5万美元

选取Manhattan上西区是因为绝大部分选择在哥大周边购买房屋的投资人会选择这个紧邻哥大而且比较安全的区域。

房屋类型（买卖市场）：

Resource: Zillow.com 12.01.2021

根据全美最大的房产网站平台Zillow发布的数据，在曼哈顿的上西区The Upper West Side，House独立别墅和Townhouse联排基本可以忽略不计，市场上交易的房屋类型绝大部分都是Condo公寓。

需要提示的是，在纽约，由于市场发展的历史原因，根据产权的性质，公寓有两种类型，分别为产权式公寓（Condo）和股权式公寓（Co-op Condo），由于后者的交易并非是产权交易，而是整个公寓楼的股权份额的交易，而且对买家甚至租客有非常严苛的限制，因此对海外投资人群并不适用，无需去考虑Co-op Condo这种类型。

由于交易量少，而且价格往往是正常Condo价格的50%左右，时常会吸引很多投资人询问，在此特别说明这种房产类型并不适合海外投资人，甚至部分当地投资人。

当谈到房产的房龄时，在哥大周边，尤其是上西区这样的传统富人区，仍然是有一部分年份很近，硬件很新的公寓。

当我们寻找2000年后建成的公寓时，我们可以查询到（01.12.2021检索结果）：

l 有243处待售公寓（约占市场挂牌量19%）是

l 上西城总待售量：1218套，其中有243套是2000年之后建成的（约占20%），有126套待售公寓是2010年后建成（约占10%）。

由于在曼哈顿Manhattan存在大量建造年份很早的公寓楼，而且在使用上无问题，很多购买业主会根据自己的需要进行翻新，因此，仅仅通过建造年份来考察房产硬件状况以及居住品质，并不适用，建议了解房屋的翻新时间和硬件保养状况来判断居住品质。

在该市场中，如果租房，可以参考以下数据（出租）：

Resource: Zillow.com 12.01.2021

在曼哈顿Manhattan市场上，公寓之间的价格差异，租金差异较大，取决于建造的房龄，翻新后的房龄，硬件设施配置及保养，公寓管理服务水平等，在公寓管理中，往往会体现以下特点和要求：

1） 是否允许养宠物；

2） 楼内的出租比例限制；

3） LGBT少数性别群体保护（纽约州有LGBT保护法）等等；

因此，在租赁房产时，作为租客有必要事先了解和准备，以免在租房的过程中临时遇到一些未预料的问题，而无法达成。

可以使用的工具：

推荐使用2个网站来查询买卖和租赁相关的信息：

A. www.streeteasy.com

B. www.zillow.com

目前市场在售的二手公寓房源可参考如下：（Date:12.01.2021，部分房源展示）

目前市场在售的全新房产项目，在曼哈顿Manhattan为高端豪华公寓，以及哈德逊河对岸的泽西市Jersey City的部分豪华公寓楼盘：（注：楼盘项目地址中NY结尾的为曼哈顿Manhattan楼盘，NJ结尾为的泽西市Jersey City楼盘）

以新公寓楼121 East 22nd（现房）为例：

购买马上交付的Studio公寓（面积57平米），售价$1,310,000美元，如果贷款购买，按利率3.75%，首付比例40%，贷款30年计算，每月支付银行本息$3,640, 与上西区一处2000年后翻新的42-60平米Studio月租金相当（租金$3,460-3,499／月）。

以一处售价$720,000的1居室（69㎡）二手公寓为例：

如果贷款购买，按利率3.75%，首付比例40%，贷款30年计算，每月支付银行本息$2,001, 上西区20%的1居室公寓租金高于$2,000／月。

详细数据和更多房源信息，欢迎随时联系咨询。